원상복구 비용과 범위, 민법 조문에서 기준부터 찾아요

원상복구 비용을 묻는 분께 저희가 먼저 되묻는 것은 어디까지 되돌려야 하느냐입니다. 범위가 정해지지 않으면 비용도 정해질 수 없기 때문이에요. 인천 부평구의 상가나 사무실이라고 해서 다른 기준이 있는 것은 아니고 민법의 원상회복 규정과 임대차 계약서가 함께 그 범위를 정합니다. 이 글은 법률 상담이 아니라 범위를 가늠하는 뼈대를 정리한 안내예요.

원상복구 비용은 범위가 먼저 정해져야 나와요

견적서의 합계는 걷어 낼 것과 되돌릴 것의 목록에서 나옵니다. 목록이 넓게 잡히면 비용이 늘고 좁게 잡히면 줄어요. 그래서 원상복구 비용을 줄이고 싶다면 단가보다 목록이 맞게 잡혔는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

목록을 정하는 두 가지 근거

하나는 법이 정한 기본 원칙이고 다른 하나는 계약서에 적힌 약속입니다. 민법의 임의규정 조문은 사회질서와 관계없는 법 규정과 다른 뜻을 당사자가 정했다면 그 뜻을 따르도록 하고 있어서 계약서에 따로 정한 내용이 있으면 그 내용이 먼저 기준이 될 수 있어요.

민법이 정한 원상회복의 뼈대

민법의 원상회복 조문은 빌린 물건을 돌려줄 때 원래 상태로 회복해야 하고 거기에 붙여 놓은 물건은 떼어 갈 수 있다고 정하고 있습니다. 이 조문은 원래 물건을 무상으로 빌리는 사용대차에 관한 것이지만 민법의 임대차 준용 조문이 임대차에도 이 규정을 그대로 가져다 쓰도록 정해 두었어요. 상가와 사무실 임차인의 원상복구 의무는 여기서 출발합니다.

돌려줄 때 원래대로

원래 상태가 무엇인지는 법이 하나하나 정해 주지 않습니다. 그래서 입주할 때 사진과 도면, 시설을 넘겨받은 기록처럼 처음 상태를 보여 주는 자료가 실제 범위를 가르는 열쇠가 돼요.

붙여 놓은 물건은 떼어 갈 수 있어요

같은 조문은 임차인이 붙여 놓은 물건을 떼어 갈 수 있는 권리도 함께 정합니다. 내 돈으로 설치한 진열장이나 조명, 간판처럼 떼어 낼 수 있는 시설이 있다면 떼어 낸 자리를 어떻게 정리할지까지 원상복구 범위에 함께 넣어 두세요.

건물주 동의로 붙인 시설은 따로 봐요

민법의 부속물 매수 청구 조문은 건물 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건이 있으면 임대차가 끝날 때 임대인에게 그 물건을 사 달라고 청구할 수 있다고 정합니다. 민법의 강행규정 조문은 이 규정을 임차인에게 불리하게 바꾸는 약정을 효력이 없다고 정하고 있어요. 다만 어떤 시설이 여기에 해당하는지는 시설의 성격과 계약 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니 금액이 크다면 법률 전문가와 먼저 상의하세요.

동의를 받은 기록 찾기

공사 전에 건물주에게 받은 동의서나 문자, 메일이 있다면 지금 꺼내 두세요. 그 기록이 있으면 해당 시설을 걷어 낼지, 남겨 두고 이야기를 나눌지 판단할 근거가 생깁니다.

계약서 특약이 범위를 넓히거나 좁혀요

임대차 계약서에 원상복구 특약이 들어 있다면 그 문구부터 다시 읽어 보세요. 바닥과 천장, 칸막이처럼 항목을 정해 두었다면 그 항목이 범위의 중심이 되고 넘겨받은 시설까지 걷어 내기로 적어 두었다면 범위가 넓어져요. 반대로 다음 임차인에게 넘기는 시설은 남겨 둔다고 적었다면 그만큼 범위가 줄어듭니다.

넘겨받은 시설은 계약 경위가 갈라요

앞선 임차인이 쓰던 인테리어를 그대로 넘겨받아 장사를 시작했다면 그 시설까지 걷어 내야 하는지가 큰 쟁점이 됩니다. 대법원 판결은 원상회복의 내용과 범위를 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 고치거나 바꾼 내용을 살펴 구체적으로 정해야 한다고 봤어요. 그 사건에서는 앞선 임차인의 영업을 넘겨받고 계약서에 원상회복 의무를 정해 둔 임차인에게 앞선 임차인이 설치한 시설의 철거 의무까지 인정했습니다. 계약서에 넘겨받은 시설에 관한 문구가 없다면 당시 주고받은 문자나 권리금 계약서, 시설 목록처럼 경위를 보여 주는 자료를 먼저 모아 두세요.

다음 임차인에게 다시 넘길 때

내가 넘겨받은 시설을 다음 임차인이 다시 넘겨받기로 한다면 건물주와 세 사람이 함께 확인한 목록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 그 목록이 있으면 나중에 누가 걷어 내야 하는지를 두고 같은 다툼이 되풀이되지 않아요.

사무실은 건물 기준이 하나 더 붙어요

오피스 빌딩에 입주한 사무실은 계약서 말고도 건물 관리 규정이나 기준층 마감이라는 기준이 따로 있는 경우가 많습니다. 천장재와 조명 배치, 바닥 마감을 건물이 정한 표준 상태로 돌려놓도록 정해 두었다면 원상복구 범위도 그 표준을 따라가요. 계약할 때 받은 입주 안내서나 관리 규정을 다시 찾아보고 기준층 도면이 있는지 관리실에 물어보세요.

소방과 냉난방 설비

칸막이를 세우면서 옮긴 스프링클러 헤드와 감지기, 늘린 냉난방 배관은 건물 전체 설비와 이어져 있어 관리실이 정한 방법으로 되돌려야 합니다. 이 작업은 일정과 비용에 함께 영향을 주니 범위를 정할 때 빠뜨리지 마세요.

쓰면서 낡은 것과 망가뜨린 것

서울중앙지방법원 판결 가운데에는 통상적으로 쓰면서 생긴 상태 악화나 가치 감소, 곧 통상의 손모에 대한 원상회복 비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 본 사례가 있습니다. 같은 판결은 이 비용을 임차인에게 지우려면 그 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있거나 임대인이 설명해 임차인이 분명히 알고 합의했어야 한다고 봤어요. 반면 임차인이 고치거나 바꾼 부분은 원칙적으로 철거해 임대 당시 상태로 돌려야 한다는 것이 앞의 대법원 판결 내용입니다.

경계에 있는 흔적들

벽의 못 자국이나 가구를 놓았던 바닥 눌림처럼 쓰다 보면 생기는 흔적은 어디까지가 보통의 사용인지 의견이 갈리기 쉽습니다. 이런 부분은 입주 사진과 비교하며 건물주와 한 항목씩 정리해 나가는 편이 다툼을 줄여요.

범위가 정해진 다음 비용을 보는 순서

범위가 정리되면 그 목록을 가지고 견적을 받습니다. 걷어 낼 항목과 되돌릴 항목, 남겨 둘 항목을 한 장에 나눠 적은 목록을 여러 곳에 똑같이 건네야 견적끼리 비교가 되고 공사 중에 범위를 두고 다시 이야기할 일도 크게 줄어들어요.

현장을 보고 목록을 확정하기

서류로 정한 목록은 현장을 보면서 한 번 더 다듬어집니다. 천장 안쪽이나 바닥 아래처럼 서류에는 없던 부분이 드러나면 목록에 더하거나 빼고 그 결과를 건물주와 다시 공유하세요.

의견이 좁혀지지 않을 때

범위를 두고 대화가 이어지지 않으면 공적인 조정 절차를 이용할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법의 분쟁조정 조문은 보증금이나 건물 반환, 유지와 수선 의무를 둘러싼 분쟁을 심의하고 조정하는 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두도록 정하고 있어요. 조정을 신청하기 전에 계약서와 사진, 주고받은 연락을 날짜순으로 정리해 두면 이야기가 훨씬 수월해집니다.

조정 전에 정리해 둘 자료

조정이나 상담을 준비할 때는 계약서와 특약, 입주 때 사진과 도면, 공사 동의를 받은 기록, 건물주가 요구한 원상복구 항목과 내가 생각하는 항목을 나란히 적은 비교표를 한 묶음으로 만들어 두면 어느 부분에서 의견이 갈리는지 상대도 한눈에 볼 수 있어 이야기가 짧아집니다. 감정이 섞인 표현보다 날짜와 사진으로 설명하는 편이 결과에도 도움이 돼요.